Immobilier: les Français font de la retraite par capitalisation sans le savoir

Immobilier: les Français font de la retraite par capitalisation sans le savoir (Crédits photo : Shutterstock - )

Pour compenser une retraite qu'ils anticipent insuffisante, de plus en plus de Français se constituent une épargne grâce à l'immobilier.

En matière de retraite, la France a opté pour le régime par répartition. Et même si le gouvernement souhaite le réformer, le système par capitalisation - mettre de côté des revenus pour financer sa pension - n'est pas à l'ordre du jour. Et pourtant, sans le savoir, certains Français font de la retraite par capitalisation sans le savoir. « De plus en plus de Français, et notamment des jeunes trentenaires, ont pris conscience que le système par répartition est à bout de souffle et qu'ils doivent se construire leur propre système par capitalisation », explique Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers.

Si vous avez la chance de posséder un logement, vous avez entre les mains un actif financier qui, pour peu que vous habitiez dans une grande ville, ne cesse de prendre la valeur. Ainsi, ces dix dernières années, les prix de l'immobilier des appartements anciens ont grimpé de plus de 20% à Lille (+21%), à Toulouse (+22%), à Strasbourg (+25%), à Rennes (+34%), à Nantes (+39%), à Paris (+61%), à Lyon (+62%) et à Bordeaux (+79%), selon les notaires de France (voir ci-dessous). « Le premier geste de retraite par capitalisation, c'est l'acquisition d'une résidence principale », affirme Henry Buzy-Cazaux.

Encore faut-il en avoir les moyens! Car le revers de la médaille de l'envolée des prix de l'immobilier, c'est la difficulté pour certains Français d'acquérir un logement dans les grandes métropoles. Certes, les taux d'emprunt sont bas et les banques prêtent sur des durées d'emprunt plus longues mais la dette immobilière et le taux d'effort (la part des sommes consacrées à rembourser un crédit immobilier dans les revenus disponibles, NDLR) sont de plus en plus élevés. Si vos revenus et votre épargne ne vous permettent pas d'y faire face, la situation peut rapidement se dégrader. Ce qui fait dire à Henry Buzy-Cazaux que, pour certains Français, « il est déjà trop tard de capitaliser de cette façon ».

Reste une autre solution: l'investissement locatif. Ces acquisitions réalisées à titre de placement représentent pas moins de 27% (+19,9% entre les 3e trimestres 2018 et 2019) des transactions en France, selon le réseau immobilier Century 21. Du jamais vu! Le courtier Cafpi la chiffre, quant à lui, à environ 19%. De plus en plus de Français choisissent de mettre en location leur logement pour préparer leur retraite. Un complément de revenu qui leur permet de compenser la perte liée à la cession d'activité. Ainsi, deux tiers des projets d'investissement locatif répondent à un sentiment d'insécurité financière lié à la retraite, selon un récent sondage réalisé par le courtier en crédit immobilier Empruntis.

L'immobilier permet de préparer l'avenir

Il s'agit essentiellement de propriétaires de résidence principale mais pas que. Certains locataires, qui n'avaient pas les moyens d'acheter leur résidence principale, préfèrent acquérir leur résidence secondaire dans des villes où les prix sont souvent plus accessibles. Certes, ils paient chaque mois un loyer pour la première mais la location de la seconde génère des revenus complémentaires. Ils peuvent également profiter d'avantages fiscaux grâce aux dispositifs de défiscalisation en vigueur (Pinel dans le neuf ou Denormandie dans l'ancien, locations de meublés professionnels ou non professionnels...). Encore faut-il choisir une ville où la demande est suffisamment forte pour en tirer suffisamment de revenus. Reste enfin la sous-location qui est légale à condition que votre propriétaire soit d'accord.

Bref, l'immobilier ne manque pas de solutions pour permettre aux Français de sauver leur retraite. « Le logement n'est pas une rente comme le pense Emmanuel Macron mais un actif protecteur qui permet de préparer l'avenir », conclut Henry Buzy-Cazaux.